买股票的老木匠
2026-09-04 13:06:49
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@你说的都对呗: 苹果 10 也是得房率高吗？//
@你说的都对呗:回复
@买股票的老木匠:类似于消费品苹果9与苹果10
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2026-09-04 13:04:29
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@天暗Z星: 第几代是谁给定义的？故宫属于第几代？四合院属于第几代？石库门儿属于第几代？//
@天暗Z星:回复
@买股票的老木匠:叔，明天想听三代宅和四代宅的故事可以吗，哈哈哈
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2026-09-04 13:02:41
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@老登股天下第一:
![[捂脸]](//assets.imedao.com/ugc/images/face/emoji_33_face.png?v=1 "[捂脸]")
//
@老登股天下第一:回复
@从容明媚小太阳:不能单纯这么比较，假设量出来使用面积和现款四代宅相同，但是因为上代住宅由于建筑规范所以有些面积是歪七扭八的并不是方正的
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2026-09-04 13:00:10
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@睿智的红利小科学家: 我非常同意你的观点。从房地产的角度来看，故宫一直是在涨价的。故宫边儿上的四合院儿也是。黄浦江边的老洋房也是。//
@睿智的红利小科学家:回复
@买股票的老木匠:未来的房地产两级分化的情况下，一线北京上海深圳的好地段的房价会走高，这个是由供需关系决定，有钱人还是多，但是可选的地段就那么多。次一点的准一线也大差不差。三线城市面对人口总量下滑和人口流出，会有大量的房产无人问津。这条路美国也走过。老木匠这个观点过于绝对，无法认同。
![[抱拳]](//assets.imedao.com/ugc/images/face/emoji_53.png?v=1 "[抱拳]")
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2026-09-04 12:58:43
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@老登股天下第一: 新户型和地库我相信，新房就算了吧。这世界上住人的房子没有新房，全是二手房。因为你只要买下来了，就变成二手房了。//
@老登股天下第一:回复
@买股票的老木匠:确实是变相提高了一点，但是价格并没有贵多少，我自己这里大概贵1000-2000，但是可以得到新房+新户型+更好的小区内部配套+更好的地库
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买股票的老木匠
2026-09-04 12:52:28
怎么还有人跟我讲什么得房率高的问题，那不过就是个计价方式而已。看来我有必要进一步给大家讲解，如何认识事物的本质。
如果我告诉你，一个房子只有客厅要钱，其他的卧室卫生间全是送给你的，你会不会觉得得房率更高？
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2026-09-04 12:51:47
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@小氪不算氪: 变相提高房屋单价的手段。我已经讲过 N 次了。//
@小氪不算氪:
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2026-09-04 12:51:00
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@老登股天下第一: 使用率百分多少，不过就是个计价方式而已。我已经讲过了，那实际上是变相提高名义价格的手段。//
@老登股天下第一:回复
@从容明媚小太阳:你只看广告没去实地看看吗，看看又不要钱，在南昌上一代住宅11层电梯洋房使用率在85%，30层高层使用率75%，四代宅11层电梯洋房110%，高层105%。现在更是出了抬版住宅
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2026-09-04 12:47:47
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@Yoniz: 不是不买房真可以，是未来大家一定都会不买房。过去买房多是由于房价上涨所导致的惯性思维，这和炒股票怕错过上车机会的心理是一样的。一旦房地产变成一个普通的消费品，它的价格不再上涨，那你就要考虑它每年的折旧。如果按 50 年计算的话，它每年的折旧就是房价的 2%，加上装饰装修维护费用，可能也是 2% 左右(假设值，不要认真)，所以如果年租金是房价的 4%，折合市盈率 25 倍，那几乎就相当于白住房子。//
@Yoniz:回复
@买股票的老木匠:
![[狗头]](//assets.imedao.com/ugc/images/face/emoji_80_doge.png?v=1 "[狗头]")
租房体系完善的话，不买房真的可以
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2026-09-04 12:43:03
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@老登股天下第一: 第四代住宅只是噱头//
@老登股天下第一:回复
@买股票的老木匠:高档小区怎么定义呢？现在第四代住宅推出各方面明显比上一代住宅好太多了，是优先选优质地段的上一代住宅，还是稍差地段的第四代住宅？
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2026-09-04 12:34:30
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@丨ewg: 买高档小区的二手房。如果丈母娘同意情况下，最好租房。//
@丨ewg:回复
@买股票的老木匠:是的
![[哭泣]](//assets.imedao.com/ugc/images/face/emoji_09_cry.png?v=1 "[哭泣]")
我能接受今天买的汽水零食过两年被新产品替代然后降价，不能接受买的房子大幅降价，普通人一生里能够决策上百万资金使用的机会可能就这一次
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2026-09-04 12:33:40
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@天暗Z星: 那你就永远也不用买了。//
@天暗Z星:回复
@买股票的老木匠:希望买的便宜点，叔
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2026-09-04 12:33:02
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@平常心009: 我不太知道你买完要干啥。如果是为了自己住，那不用考虑。如果是为了涨价，那也不用考虑。如果是为了出租的话，那你不如投资别的。//
@平常心009:回复
@买股票的老木匠:那我要猛猛杠杆买房了
![[偷笑]](//assets.imedao.com/ugc/images/face/emoji_51.png?v=1 "[偷笑]")
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2026-09-04 12:31:47
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@丨ewg: 作为消费品，你还用考虑买入时机吗？买入消费品不是根据自己的需要吗？你的这种惯性思维还是来自于把房地产当成投资品。//
@丨ewg:回复
@买股票的老木匠:那么对于还没有定居的人来说，最近几年买房或许是个好选择？
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2026-09-04 12:30:08
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@迷失小股民: 对，因为天量的货币可能对冲房价的下跌，所以最终导致房价不变，但房租上涨。//
@迷失小股民:回复
@买股票的老木匠:天量货币只涨房租不涨房价？
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2026-09-04 12:29:33
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@赞美的回报小水族馆: 我猜你有房子，不是租房住。//
@赞美的回报小水族馆:回复
@买股票的老木匠:惯性来看，很难不涨房价就能温和通胀的，所以而且一旦温和通胀，房价涨幅很可能大于房租涨幅，所以这条路径很难实现，倒是可以通过降房价一定程度后流动性将至冰点，国家收购房子，再推动温和通胀来涨房租比较高概率，纯瞎猜
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2026-09-04 12:27:06
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@迷失小股民: 价格不完全是由供需决定的，也由货币供给量来决定。//
@迷失小股民:回复
@买股票的老木匠:价格不是供需决定的吗？现在要租房的不多了吧
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2026-09-04 12:26:37
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@Ryu龙的大表哥: 再跌会导致银行房贷危机。//
@Ryu龙的大表哥:回复
@买股票的老木匠:老师，为什么说价格到了拐点呢，
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2026-09-04 12:21:19
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@勤学的致富小冰雹: 不一定，但纸币一定会。//
@勤学的致富小冰雹:回复
@买股票的老木匠:木匠老师是不是人类社会的发展就一定会通胀？
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2026-09-04 12:16:47
下一步，房屋租售比的改善一定不是由房价继续下跌实现的，因为那样会造成银行的危机。所以下一步一定是通胀所导致的租金上涨。
而人们今天所形成的租售比惯性思维，是在房价上涨过程中形成的，从投资的角度，如果是买房子收租，中国所有的住宅都没有投资价值。
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2026-09-04 12:14:35
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@语海1999: 所以这并不是投资。如果从利益分配的角度上来看，这是在房主在补贴租客。对于房主，最合理的选择就是卖掉房子。。//
@语海1999:回复
@买股票的老木匠:广州目前300万的房一个月租4000块钱左右，坐标白云区，房龄大约在15年左右，地段尚可，但这个租售比让我觉得它的价格依然很高
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2026-09-04 12:13:32
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@微雨dora: 不再快速下跌。//
@微雨dora:回复
@买股票的老木匠:请教下木匠总的拐点指啥
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2026-09-04 12:13:21
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@渐渐变富吧: 发达国家是哪个国家？//
@渐渐变富吧:回复
@买股票的老木匠:为什么是10倍？发达国家的城市租金回报率大概5%，对应20倍左右
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2026-09-04 12:11:50
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@将军赶路不追兔: 也许是房租还要涨一倍呢？//
@将军赶路不追兔:回复
@买股票的老木匠:按你这样算一线城市房价还要至少跌一半
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2026-09-04 12:11:21
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@小氪不算氪: 所以现在的房子并不是投资品，它只是个投机品。而且现在他连投机品也不是了，只是消费品。//
@小氪不算氪:回复
@买股票的老木匠:全国都是，现在租的学区房就是一个月3000，卖165万+
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2026-09-04 12:08:16
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@投资娱乐F4: 非常正常，这正是他这么说的原因。//
@投资娱乐F4:回复
@买股票的老木匠:房地产本来就是大象，赞成姚教授的观点
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2026-09-04 12:06:21
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@薪火世传奋飞不辍: 300 的租售比，25 倍市盈率，没有任何吸引力。房子正常的出租市盈率应该在 10倍左右。所以2000租金对应的房价应该是 25 万。//
@薪火世传奋飞不辍:回复
@买股票的老木匠:我们这儿已经有月租2000+但60万都没人买的房子了
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2026-09-04 11:59:36
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@韭菜根的世界: 你别投资房地产企业了，你对房地产开发行业的理解太低端了。//
@韭菜根的世界:回复
@买股票的老木匠:房价大涨不是房企走出低谷的必要条件。房企只要资产能稳住，并创造适当的利润就可以了。 只有炒房客，才会要求房价必须大涨。
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2026-09-04 11:57:08
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@豪迈的赚钱小章鱼: 5 年之内，没有任何可能性。//
@豪迈的赚钱小章鱼:回复
@买股票的老木匠:老师，请问你对房产税是怎么看的呢？
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2026-09-04 11:56:40
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@clannadnsy: 那你就去看看养猪行业吧。//
@clannadnsy:回复
@买股票的老木匠:很简单，减少开发商。
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2026-09-04 11:52:09
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@LLLLJZ: 你说今天的这些问题，就是前几年房地产大发展所带来的结果。因为房地产大发展是居民向未来借贷所导致的。现在到了还款时间。你的想法和那些非法集资中的参与者一样，一旦自己参与了非法集资，都是不希望查处的，因为都希望自己的投资先拿回来，即便是后边的受害者所支付的也在所不惜。//
@LLLLJZ:回复
@买股票的老木匠:现在倒是不折腾了，穷游， city walk 也来了；大学的项目经费也少了，科学研究不仅难以进行，更不容易出成果了；餐饮也干不下去了，萎缩的厉害，老百姓省钱都自己做着吃；青年失业率攀升，扫黑除恶行动持续进行。这么看还不如接着折腾呢，您说呢
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2026-09-04 11:37:52
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2026-09-04 11:17:23
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@确定性抄: 很简单，现在的房价上涨是由控制供给造成的，也就是减少开发量。在减少开发量的情况下，房企如何走出低谷呢？//
@确定性抄:回复
@买股票的老木匠:房价上涨，房企为什么不能走出低估
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2026-09-04 11:16:01
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@喧嚣过后是沉寂: 那就是说我们全部的社会资源要不断地折腾房子。我们既不旅游，也不搞科学研究，也不想吃点好的，就是不断地拆房子，建房子玩儿。//
@喧嚣过后是沉寂:回复
@买股票的老木匠:旧的、破的都推倒重建。
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2026-09-04 11:12:32
有的朋友在谈论房地产的时候，你一定要先告诉自己，你究竟是要谈房地产开发行业，还是要谈房子的价格。然后你再来发表自己的见解。我个人的看法是，房地产开发行业的拐点暂时看不到，但是房子价格的拐点已经看到了。并且房屋价格即使开始拐头向上，也不代表房地产开发行业从此走出低谷。
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2026-09-04 11:00:37
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@韭菜根的世界:
我不用个人经验来判断这些，如果非要用你说的这些个人经验来判断，我比现在还要悲观。因为我几乎不认识只有一套房子的人。//
@韭菜根的世界:回复
@买股票的老木匠:木匠兄的这个观点我不敢认同。
我就想问，木匠兄现在住的已经是花园洋房了吗？你的亲戚朋友都有大房子了吗？他们都不乐意换更大、地段更好、容积率更高的房子吗？他们不愿意在度假胜地有套度假房吗？
不是不愿意，是没钱。
至于说该如何做才能让老百姓有钱换房子，这是另一个话题。但好房子是远没有过剩的。过剩的是三四线城市的郊区房、鸽子房。
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2026-09-04 10:59:16
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@OMG了: 我没看呀//
@OMG了:
[该内容已被作者删除]
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2026-09-04 10:58:51
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@简练的金融小围巾: 我身处东北，所以见识少，不能谈京沪的房子，你是这个意思吧？那我也不能谈论美国，我在中国局限性也很大。如果在京沪，就能了解京沪的房子，那就不会有人在 2021 年高点的时候，还死守着自己的房子不卖。//
@简练的金融小围巾:回复
@买股票的老木匠:木匠叔 你别说房子了 各个城市不一样 你身处东北 局限性太大 还是讲股票好了
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2026-09-04 10:51:41
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@百宝箱760: 你的层级是否和日本人接触？//
@百宝箱760:回复
@野生土豆:我也曾在日企上班，我咋没你这种感觉？
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2026-09-04 10:44:52
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@非梧不栖0826: 你知道什么叫总债务杠杆率吗？//
@非梧不栖0826:回复
@我想喝汽水:根据中国社会科学院国家金融与发展实验室国家资产负债表研究中心（CNBS）的数据，二季度总债务占GDP比重（宏观杠杆率）约为 308% 左右。我们根本没有看别人热闹的资格
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2026-09-04 10:44:08
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@惊天大螺旋: 你是真不打算让日本好了。//
@惊天大螺旋:回复
@买股票的老木匠:“其结果只改变下跌的斜率，而不会改变下跌的趋势”----现在趋势明显改变了啊，日元/美元，三年内大概率不会跌破160了。看年底会不会到140一线
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买股票的老木匠
2026-09-04 06:33:26
我去遛弯儿了。回来跟大家讲讲评书，今天聊聊日本问题。
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买股票的老木匠
2026-09-04 06:30:24
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@时代里的尘埃: 那就是说你对房地产和水泥下跌没有情绪？如果没有的话，那就是我看错了。。//
@时代里的尘埃:回复
@买股票的老木匠:
[已修改]我买的是锂矿，不是水泥，你没看到我的账户，不能这样张口就来，我关注水泥，不代表我买入，就像你讨论地产、白酒、有色，不代表你持有一样。
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买股票的老木匠
2026-09-04 06:22:12
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@时代里的尘埃: 你这种情绪化的表达对于讨论问题有意义吗？我知道你买了房地产企业，也买了水泥，但是你气哼哼的也不能促使他们上涨。//
@时代里的尘埃:回复
@买股票的老木匠:说的对，未来20年，房地产企业会全部退市，水泥需求会归零，现在还有人看好房子的，应该去复习下马云的以后房子像颗葱
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买股票的老木匠
2026-09-04 06:15:22
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@惊天大螺旋: 你赌日元升值可能赌对了，但这跟你吃吉野家没有什么关系。而是因为贝森特去了一趟日本，对日本高市早苗政府一顿批判。因为高市早苗一直在按照安倍晋三的路子走，他们希望日元兑美元贬值。如果你看不懂这个，我再告诉你一句你能懂的，高市早苗希望吉野家卖 20 元人民币，那样你去日本吃的就更便宜了。//
@惊天大螺旋:回复
@买股票的老木匠:这次你对日元的判断可能会错，160-163我一直在加仓日元。今年去趟日本就会发现，东京吉野家的牛肉饭套餐换算成人民币不到40，比国内同样的套餐便宜，这合理吗？做交易不要带偏见，多发现细节的矛盾和异常。而且实际去看看会发现人家经济真的很热。
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2026-09-04 06:10:54
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@飞熊捉鱼: 你到现在都还不知道数据在哪儿，就不要再问这个问题了。因为这肯定不是你关心的问题。//
@飞熊捉鱼:回复
@买股票的老木匠:过剩数据在哪里？
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买股票的老木匠
2026-09-04 06:06:26
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@你说的都对呗: 我对所有情绪化的表达都很反感，我不参与，也不会给他们第二次机会。无论是仇日的还是精日的，都是如此。//
@你说的都对呗:回复
@买股票的老木匠:早，叔
![[献花花]](//assets.imedao.com/ugc/images/face/emoji_38_flower.png?v=1 "[献花花]")
一觉醒来我发现一个现象，昨天大半夜回帖点赞的情绪比较激烈
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买股票的老木匠
2026-09-04 06:05:18
这个专家最近一直在说房地产。他甚至认为所有的刺激消费都没用，只有刺激房地产，才能刺激消费。我对他的观点当中有一点特别不明白，现在在房子已经过剩的情况下，如何刺激房地产？
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买股票的老木匠
2026-09-04 05:36:28
昨天说了一下日本人在战术和战略方面的长项和短板，其结果就像我预料的那样，又引起了激烈的争论。并且有人表达了激烈的情绪，而这都属于和我话不投机的范畴。
当然，我说这件事儿并不是为了评价日本和日本民族，而是说接下来日本在金融政策上的措施。我们看到昨天日元对美元快速的升值，背后的原因，有人猜测是日本又一次下场干预，或者也有可能是对日本央行加息的预期。无论哪一种，这都是日本为了对付自己的汇率贬值而采取的措施。在上一篇帖子中，我已经明确表达，从日本的整体利益考虑，放任日元汇率的贬值才是最适合的方式。因为这其实就是安倍经济学所追求的目标，并且也是高市早苗所主张的。然而，一方面，由于来自美国的压力，另一方面，来自于日本国民的压力，这种对整体日本利益最有利的方式，其实是最难以实施的。
我们要知道，日本的国债规模是日本 GDP 的约 2.5 倍，是发达国家中债务杠杆率最高的国家。所以如果从化债的角度来看，日本的压力是全世界第一大的。放任日元的汇率贬值和放任日本国内的通货膨胀，可以顺利地降低日本的债务杠杆率。当然，这个过程会牺牲持币者的利益，也不是十全十美的。然而，每一项重大的转折，都是有人受益，有人受损。而放弃转折，最终的结果其实就是大家都受损。所以如果日本现在放任日元汇率贬值和日本国内的通胀，虽然暂时持币者的利益会受到损失，但是当日本的债务杠杆率降低后，并且更重要的是，日本的出口成本降低后，日本的经济就会产生浴火重生的效果。而如果现在用快速和连续的加息以及市场干预的方式，强行压制日本汇率的贬值，这当然会使日本已经上升的通胀率下降，虽然暂时缓解了国内的国民生活压力，并使持有日元的持币者利益暂时不会受损，但最终会导致日本国内的杠杆率无法解决，提高日本企业的融资成本，所以最终反倒使日本的综合国力受到很大的打击。
从长远来看，对民众很好的政策措施，在短期来看，总是对民众不利的。所以这需要有远见卓识的政治家去实施，这些年，日本最符合这一标准的就是安倍晋三，只可惜它的自然寿命已经终结。
接下来日本加息，如果美国不加的话，这会导致美日的息差缩小，从而使海外的日元回流日本，重新参与日本国内的货币创造。其结果就是日本国内的通胀会长期居高不下，并最终对日元的贬值也没有什么实质性的促进作用。但由于利息已经抬升，反倒打击了日本实业的扩张。所以这种情况解决不了通胀，反倒带来了额外的坏处。并且，这还抽离了在美国金融市场上的资金，其所导致的国际金融市场动荡，也会逐步地显示出来。
当然，国际金融的东西太过复杂。其结果真的非常难以预料。
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买股票的老木匠
2026-09-03 20:43:18
日本人的民族性格就是精于战术，而疏于战略。无论在战争、技术选择还是国际政治上都是如此。日本人可以把古代的刀剑做成最优秀的武器，但却从来没能从自己狭小的岛屿上走上大陆，这几乎就是上述欠缺的一个典型反应。
而对目前的金融状况，日本人只知道紧盯自己的汇率和输入性通胀，却完全忽视了过去 30 年导致他们失落的原因。即便是今天，日元大幅贬值其实才更符合日本的最大利益。因为日本的国债是全世界比率最高的，日元的大幅贬值能解决巨高的国债问题。而如果此时日元升值，降低通胀率，这其实是不利于解决日本的财务杠杆的。我们之所以害怕日元汇率贬值，这是站在我们自己的角度来看的。其实日元汇率贬值无论对我们还是对日本本身来说，都不是什么大不了的问题，而问题在于，这种贬值一定会引发日本出台措施对抗贬值，而这些措施才是问题所在。我记得巴菲特说过，通胀不是问题，对抗通胀的手段才是。这和日元对抗汇率贬值道理是一样的。
日本是否会像其鹰派所表达的那样大幅加息和连续加息，我们小散真的非常难以判断。但如果真是这样，其对国际金融秩序所带来的混乱是难以预料的。
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租房体系完善的话，不买房真的可以 ![[哭泣]](http://assets.imedao.com/ugc/images/face/emoji_09_cry.png?v=1 "[哭泣]"){kind=small}
我能接受今天买的汽水零食过两年被新产品替代然后降价，不能接受买的房子大幅降价，普通人一生里能够决策上百万资金使用的机会可能就这一次 ![[偷笑]](http://assets.imedao.com/ugc/images/face/emoji_51.png?v=1 "[偷笑]"){kind=small}
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一觉醒来我发现一个现象，昨天大半夜回帖点赞的情绪比较激烈